È l’insieme delle operazioni svolte utilizzando una metodologia di calcolo definita univocamente dalle UNI TS 11300 che in condizioni standard (clima esterno, condizioni interne e utilizzo) permette di definire la prestazione energetica di un immobile e allo stesso tempo di individuare i possibili interventi da attuare al fine di migliorarne le prestazioni.
La “prestazione energetica di un edificio” è la quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell’immobile, i vari bisogni energetici dell’edificio: la climatizzazione invernale e estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore non residenziale, l’illuminazione, gli impianti ascensori e scale mobili. Tale quantità viene espressa da uno o più indicatori che tengono conto del livello di isolamento dell’edificio e delle caratteristiche tecniche e di installazione degli impianti tecnici.
La prestazione energetica può essere espressa in energia primaria non rinnovabile, rinnovabile, o totale come somma delle precedenti.

La valutazione della prestazione energetica consente al cittadino, all’acquirente o al locatario di conoscere le caratteristiche energetiche oggettive e la conseguente efficienza dell’ edificio o dell’unità immobiliare, proprio come ad oggi si conosce la prestazione energetica di un elettrodomestico.
Inoltre un elemento essenziale dell’attestato di prestazione energetica sono le raccomandazioni, cioè l’indicazione di possibili interventi di miglioramento dell’efficienza energetica
L’attestato di prestazione energetica si distingue pertanto da una diagnosi energetica, perché la diagnosi non si basa su condizioni standard, ma su condizioni reali e consente in questo modo di individuare puntualmente gli elementi “malati” dell’edificio e le conseguenti soluzioni migliorative, attentamente valutate sotto il profilo costi-benefici.

L’immobile deve essere dotato di attestato nei seguenti casi:
– edifici di nuova costruzione o edifici sottoposti a ristrutturazione importante, all’atto di chiusura dei lavori e/o al rilascio dell’agibilità;
– compravendita di edifici, appartamenti o quote degli stessi;
– locazione di intero immobile o singole unità immobiliari;
– edificio pubblico esistente ed utilizzato dalla pubblica amministrazione con Superficie utile >250 mq;
– contratti di gestione calore presso la pubblica amministrazione;
– annunci immobiliari (compravendita e locazione).
L’obbligo di dotazione si estende inoltre ai seguenti casi: permuta, transazione, datio in solutum, conferimenti in società, assegnazione ai soci, cessione di azienda nel cui patrimonio sono compresi immobili, vendita di porzioni di immobile (per esempio quote dell’alloggio del custode).

L’Attestato non deve essere redatto nei casi riportati nella legge nazionale all’art.3 comma 3 del dlgs 192/2005, ovvero:
– i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati Per fabbricato isolato con superficie utile inferiore a 50 m2 si intende un fabbricato distaccato da altri edifici. Un miniappartamento di 49 m2 in un condominio non è un fabbricato isolato. Un bungalow di 49 m2 in un campeggio è un fabbricato isolato;
– i fabbricati industriali e artigianali
– quando gli ambienti sono riscaldati (o raffrescati) per esigenze del processo produttivo;
– quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione. Questo deve essere collegato alle esigenze del processo produttivo, perché se è prevista la presenza di lavoratori, i locali devono essere climatizzati ai fini della permanenza di persone.
D.Lgs. 81/08 – ALLEGATO IV – REQUISITI DEI LUOGHI DI LAVORO – 1. AMBIENTI DI LAVORO
1.9.2. Temperatura dei locali
1.9.2.1. La temperatura nei locali di lavoro deve essere adeguata all’organismo umano durante il tempo di lavoro, tenuto conto dei metodi di lavoro applicati e degli sforzi fisici imposti ai lavoratori.
1.9.2.2. Nel giudizio sulla temperatura adeguata per i lavoratori si deve tener conto della influenza che possono esercitare sopra di essa il grado di umidità ed il movimento dell’aria concomitanti.
1.9.2.3. La temperatura dei locali di riposo, dei locali per il personale di sorveglianza, dei servizi igienici, delle mense e dei locali di pronto soccorso deve essere conforme alla destinazione specifica di questi locali.
– quando gli ambienti sono riscaldati utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili. Per reflui energetici si intende un recupero di fluidi (acqua, aria, vapore, fumi) già caldi per esigenze di produzione. Per esempio: un calore residuo che rappresenta lo scarto energetico di processo (calore dissipato da una batteria condensatrice di un gruppo frigorifero);
– i fabbricati agricoli o rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
– edifici in cui non è prevista la permanenza di occupanti (residenti o lavoratori) e in cui non è prevedibile/necessario un clima abitativo come ad es. magazzini, depositi, locali di sgombero, sottotetti, locali macchina, cabine di trasformazione, cantine, autorimesse, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. L’APE è comunque richiesto per le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.
– edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose
– i ruderi, purché vengano espressamente dichiarati come tali nell’atto notarile
– i fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità/agibilità al momento della compravendita: immobili venduti come “scheletro strutturale” (privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio) oppure immobili venduti “al rustico”(privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici), purché vengano espressamente dichiarati come tali nell’atto notarile. Resta fermo l’obbligo di presentazione, prima dell’inizio dei lavori di completamento, di una nuova relazione tecnica di progetto attestante il rispetto delle norme per l’efficienza energetica degli edifici in vigore alla data di presentazione della richiesta del nuovo permesso di costruire, o denuncia di inizio attività, comunque denominato
– i manufatti comunque, non riconducibili alla definizione di edificio (manufatti cioè non qualificabili come “sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno”), per esempio: una piscina all’aperto, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.

Nella norma sono previsti dei casi con “obbligo di dotazione“ e altri con “obbligo di allegazione”
Si noti che dotazione e allegazione sono due cose diverse. Al primo termine corrisponde l’obbligo in capo al proprietario di far redigere l’attestato. Nel secondo caso, oltre all’obbligo di dotazione, vi è anche l’obbligo di allegazione della copia al contratto in oggetto.
Vi è anche l’obbligo di inserimento nel contratto della seguente clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.
Infine vi è l’obbligo di indicare alcuni dati energetici tratti dall’APE negli annunci di vendita e locazione.
Di seguito di riporta una tabella riassuntiva di tutti i casi previsti dalla normativa.

La dotazione dell’APE non è prevista solo nel caso di rinnovi taciti di contratti di locazione.
Nel caso di rinnovi di contratti di locazione scaduti in cui sia prevista una rinegoziazione del canone – e quindi un nuovo contratto a tutti gli effetti – l’attestato deve essere redatto e messo a disposizione del locatario.

No, non vi è l’obbligo.
Non si applica la disciplina in tema di certificazione energetica agli atti senza effetti traslativi, mancando in questo caso la sollecitazione del mercato immobiliare. Trattasi, a titolo esemplificativo, dei seguenti atti: – Fondo patrimoniale; – Comodato; – Trust; – Vincolo di destinazione ex art. 2645ter c.c.; – Divisione; – Identificazione catastale; – Costituzione di ipoteche; – Costituzione di servitù (e relative rinunce); – Fusione e scissione societaria; – Trasformazioni societarie; – Cessioni di azioni, quote e partecipazioni di società proprietarie di immobili (a meno che non si trasferiscano contemporaneamente anche quote di immobili).

Si. È il caso, per esempio, delle quote dell’appartamento del custode.

Trattandosi di una porzione di unità immobiliare oggetto di una transazione onerosa, si ritiene che sia indispensabile dotarla di Attestato di Prestazione Energetica.
Nel caso in cui tale porzione non sia funzionalmente autonoma (accesso diretto – utilizzo separato dal resto dell’unità immobiliare) l’attestato dovrà essere relativo alla intera unità immobiliare di provenienza.

La legge prevede che nel caso di trasferimento a titolo oneroso o di locazione di un immobile sia il proprietario a doversi fare carico di nominare il tecnico per osservare le disposizioni di legge.
In entrambi i casi l’APE deve essere redatto prima della pubblicazione dell’eventuale annuncio immobiliare in cui dovranno comparire le informazioni richieste nel formato previsto dal DM 26 giugno 2015.

Il Decreto legislativo 192/2005 all’art.6 comma 2 così recita: “in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.” In questo caso, quindi, è necessario redigere l’APE sul progetto dell’edificio e utilizzarlo per le compravendite. L’APE redatto alla fine dei lavori dovrà essere consegnato ai nuovi proprietari/locatari entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.

Il D.Lgs. 192/05 individua l’unità immobiliare come oggetto di certificazione dandone una definizione, autonoma rispetto alla definizione data a livello catastale, di porzione di edificio progettata o ristrutturata per essere utilizzata separatamente. Non esiste sempre una corrispondenza biunivoca tra APE e catasto: un attestato può riferirsi a più subalterni e un unico subalterno può contenere più sistemi edificio-impianto.
Va redatto un unico APE per ciascuna unità immobiliare progettata e realizzata per essere utilizzata separatamente.

Nel caso di unità immobiliare censita con più riferimenti catastali per diritti diversi o di un fabbricato che insiste su diversi subalterni, mappali o fogli, o sul territorio di più di un comune, è necessario produrre un solo APE indicando tutti i riferimenti catastali.
Nel caso tipico del condominio (ad es. edificio residenziale pluri-appartamento con uno o più blocchi scale) in cui sono presenti più unità immobiliari e un unico impianto centralizzato di climatizzazione è possibile fare un attestato per ogni singola unità o raggruppare le unità che hanno le stesse:

– destinazioni d’uso,
– situazione al contorno,
– orientamento e geometria,
– siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.

In questo caso i dati contenuti nell’APE si riferiscono all’unità immobiliare tipo e non alla somma delle prestazioni delle unità immobiliari. Sull’APE andrà selezionato “Gruppo di unità immobiliari”
Tenendo conto delle particolari condizioni delle singole unità possono, quindi, essere rilasciati attestati singoli o gruppi di attestati.
Se all’interno di una stessa unità immobiliare, nello stesso volume, sono presenti zone termiche valutabili separatamente e con destinazioni d’uso diverse, sarà prodotto un unico APE e l’edificio sarà classificato in base alla destinazione d’uso prevalente in termini di volume riscaldato.
Nel caso di edifici non fosse tecnicamente possibile trattare separatamente le diverse zone termiche, l’edificio è valutato e classificato in base alla destinazione d’uso prevalente in termini di volume climatizzato.
Se invece le destinazioni d’uso sono presenti in corpi di fabbrica distinti o in un parti dell’edificio che possono essere distinte funzionalmente e termicamente, si potranno produrre più APE a seconda della destinazione d’uso.
Per esempio:

• se la zona uffici è inglobata nella zona produzione deve essere redatto un unico APE (con due zone termiche ciascuna con la sua destinazione d’uso) indicando nello stesso la destinazione d’uso prevalente in termini di volume climatizzato.
• se la zona uffici è situata in una posizione distinta alla zona produzione o in un corpo di fabbrica adiacente (anche se nella medesima unità immobiliare dal punto di vista catastale) ed è funzionalmente autonoma, si potranno produrre due APE.

Nel caso di una unica unità immobiliare servita da più di un impianto è necessario redigere un unico APE avendo cura di modellare separatamente le zone termiche presenti.

No, poiché la motivazione di rilascio dell’APE è a fini statistici.
La motivazione indicata tra quelle elencate è quella al momento della redazione dell’APE. Le motivazioni elencate si escludono a vicenda (la scelta di una esclude le altre). E’ tuttavia possibile, oltre alla motivazione indicata, inserire una ulteriore motivazione alla voce “altro”.
Si precisa inoltre che, poiché un APE ha validità di 10 anni, successivamente lo stesso potrà essere utilizzato per altri scopi. Ad esempio, un APE redatto per una nuova costruzione avrà selezionata la voce “nuova costruzione” nelle motivazioni. Ma lo stesso APE potrà essere utilizzato negli anni successivi per rimettere in vendita o in affitto l’immobile.

Il compito del certificatore è quello di verificare, attraverso opportuni sopralluoghi, la congruenza tra la documentazione progettuale e lo stato di fatto dell’edificio con la conseguente necessità di redigere un APE veritiero e di cui si assume la responsabilità.

Nel caso in cui il certificatore non riuscisse ad accedere a tutte le unità immobiliari facenti parte dell’edificio in esame ed in assenza di diversità evidenti ed oggettive tra gli elementi costituenti l’edificio rilevati e percepibili dall’esterno o dagli spazi comuni, potrà ipotizzare, in accordo con la documentazione progettuale in suo possesso, che le caratteristiche dell’involucro delle unità immobiliari alle quali non è potuto accedere siano le medesime di quelle analizzate direttamente.

L’Attestato di Prestazione Energetica normalmente ha una validità temporale di 10 anni dalla data di emissione.
La validità decade tuttavia qualora vengano effettuati interventi che modificano la classe energetica.
In tal caso l’attestato deve essere aggiornato mediante sostituzione.
La mancata effettuazione, inoltre, delle prescrizioni individuate dal manutentore che effettua le operazioni di controllo di efficienza energetica sugli impianti termici o la mancata effettuazione delle verifiche stesse la validità è limitata al 31 dicembre dell’anno successivo alla scadenza fissata.
In proposito si veda anche la FAQ successiva.

Sì, deve essere redatto.
Il calcolo della prestazione energetica si basa sui servizi effettivamente presenti nell’edificio in oggetto, fatti salvi gli impianti di climatizzazione invernale e, nel solo settore residenziale, di produzione di acqua calda sanitaria che si considerano sempre presenti.
Nel caso di loro assenza infatti, si procederà a simulare tali impianti in maniera virtuale, considerando che siano presenti gli impianti standard dell’edificio di riferimento, così come indicati nel Decreto requisiti minimi.

documenti da allegare all’APE, sia consegnato con modalità telematica che consegnato in forma cartacea (in questo caso devono essere salvati su un cd) sono i seguenti:
*FOTOCOPIA DI UN DOCUMENTO DI IDENTITA’ del soggetto certificatore. Allegato obbligatorio soltanto nel caso di APE consegnato in forma cartacea.
* LIBRETTO DI CENTRALE O DI IMPIANTO ai sensi dell’art. 6 comma 3 del DM 26.06.2009 – in formato pdf – dimensione massima 2 Mb
I dati contenuti nel libretto devono essere leggibili, soprattutto se si tratta di una foto e non di una scansione.
Allegato obbligatorio: se non si allega il file è necessario indicare nelle note dell’APE la motivazione della mancata allegazione, scegliendo tra:

• non è presente un impianto di riscaldamento e/o produzione di acqua calda sanitaria
• non è stata ancora effettuata la prima messa in servizio dell’impianto stesso
• il generatore è dismesso e non è collegato alla rete di alimentazione del combustibile
• il proprietario, pur avvertito dell’obbligo di dotazione e delle relative sanzioni, non lo ha consegnato al certificatore.

* FOTOGRAFIA DELL’IMMOBILE – in formato .jpg .jpeg .gif – dimensione massima 500 Kb Allegato obbligatorio
* TRACCIATO INFORMATICO DEI DATI DI INPUT DEL CALCOLO DELLA PRESTAZIONE ENERGETICA DELL’EDIFICIO – formato .xml – dimensione massima 8MB
Il formato richiesto è .xml e non .p7m, quindi il file NON deve essere firmato digitalmente
Allegato obbligatorio: se non si carica il file è necessario indicare la motivazione della mancata allegazione.
Attualmente è richiesta la versione “ridotta”, ma a breve sarà necessario caricare quella “completa/estesa” come previsto dal punto 4.3 delle nuove linee guida.
RELAZIONI SUI SOPRALLUOGHI EFFETTUATI – in formato .p7m – dimensione massima 2MB Allegato facoltativo che verrà richiesto in caso di controllo, ai sensi del punto 3.3 del DM LGN 26.06.2015.
PLANIMETRIA DI MASSIMA con indicazione del nord, delle zone termiche e possibilmente anche delle strutture – formato .p7m – foglio A4 o A3 – dimensione massima 2Mb Allegato facoltativo che verrà richiesto in caso di controllo
La planimetria può essere sia fatta a mano, sia utilizzando la planimetria catastale, sia fornendo quella del software oppure disegnandola in Autocad. Dovrà essere indicato obbligatoriamente il nord e la suddivisione in zone termiche. E’ consigliato indicare anche i servizi presenti nelle zone termiche e le stratigrafie presenti.
FILE ORIGINALE DI CALCOLO DEL SOFTWARE UTILIZZATO – dimensione massima 8MB Allegato facoltativo che verrà richiesto in caso di controllo, ai sensi del punto 3.3 del DM LGN 26.06.2015.

Ai sensi dell’art.4 delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici (DM 26.06.2015)
4. Ogni APE è redatto da un soggetto abilitato ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 75 e riporta obbligatoriamente, per l’edificio o per l’unità immobiliare, pena l’invalidità:
a) la prestazione energetica globale sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici;
N.B. poiché nell’attestato non è presente il valore di energia primaria totale EPgl,tot, dovranno essere indicate le due componenti EPgl,ren e EPgl,nen la cui somma corrisponde a EPgl,tot.
b) la classe energetica determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale, espresso in energia primaria non rinnovabile;
c) la qualità energetica del fabbricato ai fini del contenimento dei consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento, attraverso gli indici di prestazione termica utile per la climatizzazione invernale ed estiva dell’edificio;
d) i valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge;
e) le emissioni di anidride carbonica;
f) l’energia esportata;
g) le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, distinguendo gli interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica;
Ogni APE riporta, inoltre, le informazioni correlate al miglioramento della prestazione energetica, quali gli incentivi di carattere finanziario e l’opportunità di eseguire diagnosi energetiche.

Si riprende la definizione data dal D.Lgs. 192/2005: “impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”.
La definizione di impianto termico è stata modificata più volte, soprattutto per esigenze legate al controllo sugli impianti stessi (DPR 74/2013).
Da un confronto con il Comitato Termotecnico Italiano e con le altre Regioni, si ritiene che ai fini del calcolo della prestazione energetica vadano considerati tutti gli impianti tecnici presenti all’interno dell’edificio, purché fissi.
Riportiamo una faq del CTI in fase di definizione:
“DOMANDA: Data la definizione di impianto termico del D.Lgs.192/05:
Una unità immobiliare riscaldata con una resistenza elettrica da 4 kW, per il calcolo delle prestazioni energetiche, è da considerare priva di impianto?
Una unità immobiliare riscaldata con una resistenza elettrica da 6 kW, per il calcolo delle prestazioni energetiche, è da considerare priva di impianto?
Una unità immobiliare riscaldata con termo-convettori a gas singoli, che non superano in totale i 5kW, è da considerare priva di impianto?
Una unità immobiliare con un boiler elettrico per la produzione di acs, a servizio della singola unità, è da considerare priva di impianto per la produzione di acs?
Una unità immobiliare con una pompa di calore per la produzione di acs a servizio della singola unità, è da considerare priva di impianto per la produzione di acs?
RISPOSTA: ai fini della redazione degli APE e per quanto riguarda i requisiti energetici minimi, indipendentemente dalla definizione di impianto termico, tali impianti tecnici devo essere considerati e imputati, indipendentemente dalla loro potenza, in quanto impianti fissi concorrenti ai servizi considerati nella prestazione energetica dell’edificio. Si noti tuttavia che non tutti gli impianti tecnici sono soggetti agli obblighi relativi alle ispezioni e alla dotazione di libretto di impianto.”
Siamo in attesa di una faq ufficiale da parte del Mise.

Se sono solo dedicate alla cottura dei cibi, non vanno indicate come impianto termico.
Gli apparecchi di cottura, quale che sia il combustibile da essi impiegato, non rientrano nella pur ampia definizione di impianto termico; l’energia termica prodotta è finalizzata alla cottura dei cibi, e il calore che tali apparecchi cedono all’ambiente, anche se particolarmente consistente quando il combustibile è la legna, va considerato un apporto gratuito, così come il calore ceduto all’ambiente dal funzionamento di elettrodomestici o lampade a incandescenza.
Solo nel caso di termocucine da collegare a un impianto di riscaldamento ad acqua, per le quali il fabbricante ha esplicitamente progettato tale funzione, indicando la potenza termica nominale in targa e nel libretto di uso e manutenzione, si può parlare di “impianto termico”, e il valore della potenza va riportato nel libretto di impianto, analogamente a quello di una caldaia o una stufa.
Quindi una semplice “cucina economica”, non deve essere inserita nei calcoli della prestazione energetica visto l’uso prevalentemente dedicato alla cottura dei cibi (ma va indicata la sua presenza nelle note), mentre una termocucina va considerata nei calcoli.
(CTI FAQ 34:2015 sul DPR 74/2013)

Il sottotetto confinante con l’ambiente riscaldato è a tutti gli effetti un locale non riscaldato e come tale deve essere trattato. La superficie disperdente che delimita l’involucro climatizzato si valuta con riferimento all’estradosso dell’ultimo solaio del volume riscaldato.

Il soggetto certificatore deve redigere l’attestato di prestazione energetica con riguardo all’effettivo stato di fatto dell’edificio, considerando tutta la volumetria effettivamente climatizzata. Pertanto, nel caso in cui siano presenti vani non abitabili climatizzati, il tecnico abilitato deve considerare le relative superfici/volumi al fine della determinazione del corretto fattore di carico della caldaia e della conseguente valutazione del fabbisogno di energia primaria dell’unità immobiliare.

Se il soppalco è inserito nel volume riscaldato deve essere considerato nella superficie utile ad esclusione delle eventuali aree con altezza inferiore 1,5 m.